定期借地権マンションは買ってはいけない？メリットとデメリットを解説

物件情報サイトで安い物件をみてみると、「定期借地権マンション」と記載されていることをよく見かけます。

実際のところ定期借地権マンションとはどんな物件なのでしょうか。

今回はそんな定期借地権マンションについて、購入するメリット・デメリットや購入する前に知っておきたい注意点などを紹介していきます！

定期借地権とは、建物を建てるときに、土地の所有者から一定期間借りることができる権利です。

土地の権利はなく、建物の権利だけ保有していることになります。

一般的なの定期借地権付きマンションは、新築時に通常50年の在続期間が設定されています。

不動産のチラシや広告を見ていると、相場より安く出ている物件の多くに借地権つきという記述があるのに気づきます。

借地権は期間を区切ってその土地を自由に使える権利ですから、買った土地に建てるよりかなり割安で作れるという大きな特徴があるのです。

定期借地権には以下の3種類があります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

一般定期借地権とは50年以上の借地権存続期間を設定して、期間が満了した時には借地人が土地を更地にして速やかに返還することや、建物の買い取り請求はしないことを定める借地権です。

契約は書面で行わなければなりません。

通常は公正証書を利用し、使用目的が居住用か事業用かの制限はありません。

事業用定期借地権とは、事業のための使用に限られた借地権です。

ただし建物の賃貸は事業として認められません。

借地権の存続期間は10年以上50年未満で、設定が可能になっています。

この借地権の契約は公正証書によって行わなければならず、事業用定期借地権は契約期間が30年以上かどうかで内容が異なってくるのが特徴です。

事業用定期借地権は建物買い取り請求権がないなど、借地人の権利を大幅に制限することもあります。

そこで慎重に契約が行われるようにするため、事業用定期借地権の契約は公正証書によって行わなければならないとされていて、公正証書を利用せずに事業用定期借地権設定契約を締結したとしても、その契約は無効になるのです。

建物譲渡特約付き借地権というのは、期間満了時に借地にある建物を地主が買い取るという特約の付いた借地権です。

存続期間は30年以上で設定します。

業者が土地を借りビルやマンションを建てて、一定期間賃料収入を得た後は地主に売却するというビジネスモデルでは、建物譲渡特約付き借地契約が利用されるのです。

契約については書面でなければならないとは定められていませんので口頭でも契約は成立しますが、公正証書で契約を結ぶのが一般的になっています。

居住用・事業用の制限はありません。

契約 内容	一般定期借地権	事業用借地権	建物譲渡特約付借地権
存続 期間	50年以上	10年～50年	30年以上
利用 目的	制限なし	事業用のみ	制限なし
契約 満了時	建物を取り壊し、土地を 更地にして明渡す	建物を取り壊し、土地を 更地にして明渡す	地主は借地上の建物を 買い取る

購入時に安く買える点、また固定資産税を支払う必要がない点はメリットと言えるものです。

借地と言っても借り入れ期間は長いですし、ほぼ自分のものとして使うことができるのもうれしい点でしょう。

借地の期間が終わったら建物を取り壊すのが義務ですので、そのための費用は積み立てておく必要があります。

とはいえ建て替えより解体のほうが安いですから、所有権付きマンションよりリーズナブルに住むことが可能です。

定期借地権つきマンションは、50年の期間が終わると建物を壊し、土地も持ち主に返還されますから資産価値はゼロとなってしまいます。

そのうえ地代を支払う必要があり、この地代は時代に即して徐々に値段を上げてきているのです。

売却の際にも、飼い主が「定期借地権」の文字に二の足を踏んでしまいなかなか売りにくい物件でもあります。

さらに、土地所有がない分担保能力が低く、住宅ローンの審査が厳しくなる可能性まであるのです。

必要な経費を慎重に計算してみて、借地権付きを選ぶべきかどうか考えてみましょう。

ここでは、定期借地権物件を購入した人の口コミを紹介します。

ここまで、定期借地権付き物件に対しての、口コミをポジティブ、ネガティブどちらも紹介しましたが、インターネット上での意見としては、ネガティブな意見が多かったです。

定期借地権物件はあまり、馴染みあるものではないので、一般的には手を出しにくい、という意見もありました。

結論からいうと、定期借地権マンションは、人によって買うべき人と、そうではない人がいます。

もし、あなたがマンション経営行うなら、資金や目標利回り、立地や環境などは自分でしっかりと分析しなければなりません。

そのうえで借地権付きマンションにするか、あるいは所有権付きマンションのほうで長いスパンの投資をするか決めておきましょう。

「絶対にこちらのほうが良い」という結論は出しにくいため、オーナーの事情に合わせて利用するのが賢いやり方です。

どうしてもわからないと思った場合、不動産投資会社に相談すれば、的確なアドバイスがもらえるでしょう。

どちらを買うにせよ、安心できて相談しやすい投資会社を見つけておけばスムーズに経営が進みます。